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ㄧ.預售屋（自備款最低，能客製化）
預售屋是指還沒完工或是沒有取得使用執照。
通常由銷售房屋的建商或代銷公司在接待中心進行宣傳銷售，提供樣品屋做參考，是ㄧ種【預先銷售】的概念
✅優點:錢可以慢慢繳，以分期付款（18～48個月）來償還貸款，壓力較輕！！可以依買家需求改變室內格局，調整成自己想要的

✅缺點:購買時只能看圖，無法看出實際樣貌，完工後可能有落差。
建商通常仰賴買方付訂金，來支付前期興建成本，萬一周轉不靈，建商捲款逃跑偶有所聞。
因此挑選信譽風評優良的建商，才能更有保障

✅屋況:全新，屋況最佳

✅居住環境設施：房屋周圍的環境設備比較難預期

✅自備款需準備總價多少％數？10～20％，貸款成數較高

✅適合族群：自備款或買房資金不足的人，不急著入住，喜歡新屋，不過總價會比成屋貴一成以上



二.新成屋(即刻入住面免等待，成屋最安心)
新成屋指的是新建案已興建完工，預售後剩下的餘戶。此時銷售方可以帶買方參觀空屋，公設等內外環境

✅優點:整體新且可看到房屋實體。通常是2年內並且沒人住的一手屋，議價空間大

✅缺點:1.頭期款需自備2成，無法客變
2.公設比高，現在普遍落在30％～35％
3.不少建案從預售開始銷售到成屋，有可能都是因為有些抗性而難銷售的餘屋，選擇相對有限！！

✅屋況:全新完工，屋況次佳

✅居住環境設施：需觀察住戶鄰居，管委會運作情況

✅自備款需準備總價多少％數？25～30％，貸款成數較高

✅適合族群：短期內想立即入住。購屋資金相較起來不寛裕，喜歡公設的設施



三.中古屋(屋齡最大，最多買方選擇)
已經完工並且有人住過的二手屋。對於不想承受預售屋風險，自備款充足的買方，中古屋是最實惠的選擇，也是目前購屋族群主流
✅優點:相較成屋和預售屋，中古屋購置成本低，周遭機能能見度高，公設比低。
屋齡較高，價格相對新屋低廉

✅缺點:1.房屋較舊，有時需視情況修整，維修費用較高    2.沒有車位
3.貸款成數可能低於8成，會以房屋屋齡、地段、坪數來做評分標準

✅屋況:曾有人住過，屋況最差

✅居住環境設施：社區和住戶品質容易觀察

✅自備款需準備總價多少％數？25～40％，貸款成數最低

✅適合族群：自備款寛裕，風險因應能力較不足的族群。不在乎屋齡較高，可立即入住

⛔XD:新手買房，首先釐清不同房屋類別。
再根據自己的【實際情況】和【預算需求】來選擇符合的屋型，多多做做功課，一定能挑選出適合自己的理想家！！
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#房地產 #預售屋 #中古屋 財務菜鳥Lisa 自備款 公設比

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🔸️🔹️🔸️人的一生多數都有數次換屋的經驗，不管是幫父母購屋，或是替子女置產，甚至是自己以屋換屋，但在購入第二屋有許多必須得注意的眉角，且資金壓力對一般受薪族而言不小，專家建議，民眾可善用轉貸、寬限期或換人貸款降低資金壓力，另外入手第二屋更須注意節稅方式，才能讓民眾入手較無負擔。

 

達永建設業務部經理黃瑋霖直指，多數人都沒有足夠充足的自備款或裝潢費，因此若想要購買第二屋，自備款又有些許不足，建議可以先將舊屋的房貸進行轉貸，另外也得注意，新購入的房屋是否該登記兒女名下，以現行的房地合一稅制而言，贈與取得都將以公告現值做為取得成本認列，未來恐怕出售的時候房地合一稅大增，遠遠超過贈與稅的情況。

✅️自備款不足 找銀行有眉角

專家建議透過轉貸、寬限期，降低自備款及貸款月付金壓力，黃瑋霖表示，透過轉貸，有機會提高借款金額，以支應新屋不足的自備款與裝潢費用，此外，轉貸時，亦可向銀行申請寬限期，也就是前2~3年只需償還利息。
大家房屋企研室主任郎美囡認為，多數民眾購買第2屋是為了要換屋，然而一買一賣之間很難無縫接軌，倘若第一間房屋的貸款尚未清償完，申請寬限期可避免兩邊貸款的負擔過重。

 ✅️第二屋換人貸款 穩定收入者佳：

由於銀行目前多對於第2間房貸放款成數仍有所限制，利率也會較差，因此要儘量避免「同一人名下有兩間以上房貸」，黃瑋霖解釋，如果是夫妻2人，可以採取1人貸1間的做法，避開同1個人有2間房貸的情況，貸款的條件會較好。

另外，夫妻可以互為擔保或借款，所以即便第2間登記在同個人名下，仍然可以用另個人的名字借款，對於已經購買預售屋的民眾，也未必需要換約，但是需注意的是，借款人的收入是否足以支應貸款，若無法支應貸款，銀行通常會要求追加保證人。郎美囡也提醒，借款人的薪資、財務狀況是銀行評估的基礎，一般偏好有穩定收入者，並且要注意，第2房所有人的名下沒有貸款需清償，貸款條件才會較佳。

✅️買第2屋想節稅 掌握1原則：購入第2屋，又擔心房屋稅、地價稅稅金翻漲，根據台北市房屋稅徵收自治條例規定，只要個人住家房屋無出租使用，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，全國合計3戶以內，就適用自住房屋稅率1.2％。

✅️房地合一上路 贈與恐使稅金大增

以目前房地合一稅的稅制下，黃瑋霖建議，如果有20歲以上已成年子女，一般會建議購屋時直接登記在已成年子女名下，很多人還停留在過去「可分年度贈與不動產」的錯誤印象中，目前房地合一稅之贈與取得，將以公告現值做為取得成本認列。

換言之，贈與取得成本低於行情，將導致未來出售的時候房地合一稅大增，遠遠超過贈與稅，因此建議若能及早規劃，將房屋登記於子女的名下，再運用每年贈與稅免稅額220萬元，做為新購入房屋之自備款。

✅️善用售後回租 買第2屋資金更彈性

綜觀上述方式，若仍擔心貸款壓力太重，郎美囡建議可「售後回租」，屋主可先賣掉第一間房子，然後跟買方租房，並將此租約列入售屋條件中，在雙方達成共識，此舉能將購屋金準備充足，而居住在原有房屋內，生活上也便利許多。

提醒民眾，購入第2屋，由於同時將背負2間房貸，務必先試算自己與另一半的財力可以支應，不要一時衝動做出超過能力負擔，另外，一般人在購屋時，往往會忽略持有稅、交易稅等問題，建議先做好稅務規劃。

 https://estate.ltn.com.tw/article/8623

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房地合一稅 第二屋 自備款 以屋換屋 財務菜鳥Lisa 置產 贈與稅

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ㄧ・房屋稅費：
1.契稅：核定契價（房屋現值）的6％計算
2.印花稅：土地及建物評定現值×0.1％計算
3.地價稅：公告地價總額的0.2％
4房屋稅：房屋評定現值的1.2％

二・履約保證專戶：
買賣簽契約後，找第三方（銀行），開獨立帳戶。所有支付款項、扣款都從中撥扣款。這樣保證機制費用，通常為買賣價金的萬分之六（0.06％），由買賣雙方各付ㄧ半。

三・仲介費：
法定仲介服務費規定不得高於成交物件總價的6％。賣方付總價【4%】，買方付總價【1～2％】有議價空間，看功力！！

四・保險費：
保護房屋資產投的產險（火災險，地震險）ㄧ年投保ㄧ次，略抓2000元左右。

五・代書費：
辦理產權移轉登記（過戶），通常會請專業地政士（代書）代勞。行情價12000～15000，有貸款的話辦理抵押權設定的代書費大約是5000元。

六・管理費(預售屋專有）：
管委會成立前，為了讓社區良好運作，通常會預收3️⃣～6️⃣個月代管管理費，用來支付社區內各項開銷！！（簽約前可以先向建商問清楚比較好）

七・辦理房貸相關銀行費用：
1.手續費（徵信手續費、代償手續費）、貸款開辦費、鑑價費（評估房屋，判斷可以借多少錢給你）各銀行始用名稱不一。

2.帳戶管理費：銀行管理帳戶費用（如：帳戶餘額不足，無法扣款等……）會簡訊或電話通知，費用可能收ㄧ次或每年收取。

⭕以上提的種種支出費用稍微加一下，買1️⃣0️⃣0️⃣0️⃣萬的房子要在多支出3️⃣0️⃣萬左右！！

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#隱藏費用 #仲介費 #買房必看 #房屋菜鳥Lisa #產權移轉 #地政士 #代書

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❤新年好運招財妙招：

一.財神爺&五路財神
農曆元月初五:財神爺生日，除夕晚上8點到初五都可以去拜，初五最旺！!

農曆三月十五:五路財神爺誕日，最靈驗的日子!!

二.多去土地公廟
農曆二月初二這一天，是土地公的生日，習俗上大家都會為土地公慶生與祝賀祂到任!!
在拜拜的時候一定要記得唸文疏，讓土地公知曉到底是誰要跟祂求事情，這樣祂才能幫助到你唷。
不論求財、求事業、或任何你想要求的，可以多到土地公廟拜拜與走動的話，自然就比較容易幫忙這個人。

三.幸運物：
可佩戴一些招財水晶如：黃水晶、紫黃晶等……或是貔貅、金纏、虎爺等等來增強偏財運。

四.八掛招財包
先準備好一個紅色的小布包，
在布上或貼或畫個八卦圖，
布包內放入五穀
(五穀是黃豆、黑豆、綠豆、紅豆及米各少許 ) 與鹽混合，再將布包綁上紅線。
春節時，在門廊或店門迎風處掛上，即有迎風生財的效果。

五.紅包
紅包本來就是屬於喜氣的物件，加上和錢包同樣都擁有招財的屬性，紅包袋內放入168元銅板 (一樣是$50元*2+ 10元*6+5元*1+1元*3)，然後把紅包放入錢包內不但可以增強2022年偏財運，也有助於增加守財效果，讓錢包的主人口袋越來越豐滿。

六.開工紅包
開工紅包可放身上或辦公室抽屜，元宵節後可存銀行當錢母

七.多做善事
心存善念多做好事，一直是提升個人運勢的不敗方法！財富增加的同時也多多回饋社會，便能形成良性循環，重點是不過於貪求，累積福報才能讓2022年偏財運變旺！!


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#財務菜鳥Lisa 虎年招財 土地公廟 貔貅 2022年 財神爺

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🔰推薦八個房產資訊好用網站

最早的時候，大家都會說房地產是個資訊不對稱、不透明的產業，面對業者、房仲，該如何謹慎小心、不要被騙，也因此房市名人SWAY的系列書籍一砲而紅。

ㄧ.Google

主要用途：所有想查問題的第一步

房地產最好用的網站就是Google，舉凡任何不理解、有疑惑的地方，都先問Google，例如想知道海砂屋、凶宅等，在搜尋列上敲入「社區名 海砂屋」或「社區名 凶宅」，就會一清二楚，因為凡走過必留下痕跡，只要有人在網站上討論過，都會被搜尋出來，無論公共建設進度、新建案、社區管理、區域特性……等，官方和非官方的說法都會看得到。因此記得所有問題的第一步都先Google


二. 內政部不動產資訊平台

主要用途：查詢房市相關指標與統計資料

以民眾為導向，整合住宅及不動產相關資訊。提供住宅及不動產相關法規，政策，價格資訊，餘屋量，年齡分布，地區發展及投資機會等統計資料讓民眾可以更客觀地找到適合的房子


三.地籍圖資網路便民服務系統

主要用途：查詢基地位置、形狀

想知道自己家住宅的基地範圍，就可以使用這個網站。輸入地址或土地的地號，就可以在Google地圖上看到它的位置、形狀與範圍。


四.foundi房產資訊站

主要用途：國內各大仲介刊登物件，歷史價格變化及分析

公司名稱【知微】。透過收集和整合資料內容，在利用分散式數據處理的技術來分析出市場動態，最後幫助使用者做出有利的商業決策。


五.591

主要用途:租屋/售屋/新建案/頂讓/設計/實價登錄

國內最大的房屋出租網站。想要租或出租房子，在這個平台就可以處理了，效率很好，出租就是快!!買賣房屋大部分是仲介的物件，屋主想自售而刊登的話，效果會較差。


六. 樂居

主要用途：查詢房價

查詢房價的網站很多，不過「樂居」的使用介面是最友善的，上手沒有難度。直接輸入地址或社區名，就可以在地圖上看到每個社區的均價、街景與詳細資料，包含該社區的所有交易紀錄、目前在市場上的委售戶別等，最重要的是新屋和中古屋社區都整合在地圖上，預售屋即使沒有實價登錄，也可以參考周圍的行情來判斷。不過目前搜尋範圍僅限台北市和新北市。


七.好房網

主要用途:租/售屋買賣行情，各地/捷運降價地圖

房產資料公開透明，掌握即時房產脈動。實價登錄，社區，成交行情，立即查詢


八.信義房屋/永慶房屋

主要用途:租/售屋/中古屋買賣物件搜尋

信義和永慶資訊透明，而且資料通常比較正確，物件大多是真的。可以使用網站看屋或是直接現場看物件


✳大部分的人平時較少關心，真正有需要時，取得資訊的方式都還停留在問家人、問朋友、聽電視名嘴的階段。

在推出實價登錄網站後，地產相關的文章、網站、部落格、經驗分享愈來愈多，自己還是得先做好充足的功課，獲得一些客觀的資訊才是對自己最有利的方式。


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#房地產 #財務菜鳥Lisa 史奴比 房產資訊 實價登錄 Google 591實價登錄

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降息，房價漲！升息，房價漲？ 房價走向關注這3大指標

 

 

2020-2021年受到新冠疫情影響，世界各國的政府都開始大量印鈔，利率創下新低，同時助攻房價大漲。在2021年末的時候，物價指數持續上揚，市場開始有討論是否升息來抑制通膨。

中央銀行總裁楊金龍的一句話，升息可能助漲房價，引發大家熱議，為什麼之前說降息有助於房價上漲，但現在要升息了，房價也要漲嗎？

事實上影響房價的四大關鍵是1.利率 2.匯率 3.股市 4.政策，因為由降息轉升息，對於房市、股市、匯市都會是一個很重要的訊號。樂居會透過歷年數據，帶您來看今年的房市變化。

 

■影響房價的關鍵 房價及利率

第一個關鍵是房價以及利率的關係，我們以國泰房價指數、央行的重貼現率來對比，細看20年的數據變化，利息與房價的趨勢圖。藍色的代表國泰房價指數、紅色代表的是重貼現率。

 

房價指數：

2000年68.49開始，2008年來到第一次的高點84.64、在2014年的時候來到第二次的高點126.04，之後受政府打房的影響，2016年回降到95.92。2021年來到了134.69；20年房價指數從68成長到134，成長將近兩倍。

 

重貼利率：

2000年的台灣重貼現率4.625%、2020年底則是1.125%，重貼現率不斷往下降。

 

■影響房價的關鍵 房價及利率

從降息以及升息看出房價變化，綠色的是「降息循環」、淺黃色的是「升息循環」，就可以發現升降息與房價的關聯。

●2000-2004年 降息循環

降息循環的初期，房價指數趨勢是持續往下。但到後期，房價開始往上。

●2004-2008年 升息循環

景氣好轉後進入升息循環，政府一路升息，房價也是呈現一路上漲。

●2008/7月-2010/4月 降息循環

因為金融風暴，轉為降息循環，利率降到1.25%。與前一次相同的是，降息的初期，房價也是同步下跌的，直到2009年10月後，來到降息循環的末期，這時候房價指數轉為上揚。

●2010/7月-2015年7月 升息循環

景氣復甦，又轉為升息循環。不過是屬於緩升息，2011/7月升息到 1.875%，就停了四年的時間。這時候可以發現，房價指數是維持上漲的。直到2015年10月，轉為降息循環，利率雖然往下降，房價也是往下。直到2017年的10月開始，房價開始正式轉升。

●2015/10月 -2022/1月 降息循環中

至今都是屬於降息循環中，1.125%屬於歷史的新低。

 ► 結論　

從上面過往的歷史來看，網友說利率升還是降，房價都會漲，我們把定義更清楚一些

  1. 降息循環的初期房價會下跌
  2. 降息循環期末期房價會上揚
3. 升息循環中，房價會維持漲勢而且這樣的狀況，似乎在不斷的重複發生。2022年如果真的轉入升息循環，期待房價要下跌應該不是這麼容易。

■影響房價的關鍵 房價及匯率

第二個關鍵是房價以及匯率的關係，藍色的線一樣是國泰房價指數、紅色的線是美元兌台幣，紅線往上代表台幣貶值，往下則是升值，把兩條線疊在一起看，就會發現兩者是呈現反向的關係。

美元兌台幣的匯率，2002-2003時，是台幣貶值最嚴重的時候，大概是34.7~35之間，當時的房價也是最低點。而目前台幣升值到27~28之間，是近20年台幣最強的階段，房價也升到最高點。

 ► 結論　

台幣升值的期間，代表著持續有熱錢湧入台灣、游資會進入房地產，讓房價上漲。因此央行總裁楊金龍總裁說，台灣如果升息的話，會讓台幣有升值的壓力，進而助長房價，如果從匯率的角度來看，倒是沒有錯。

 

■影響房價的關鍵 房價及股市

 第三個關鍵是房價以及匯率的關係，藍色的是房價指數、紅色的是台股加權指數，不論是遇到SARS、金融風暴、新冠疫情，兩條線的趨勢方向幾乎相同，股價漲、房價也會漲；股價跌、房價也會跌。

 ► 結論　

看往上述圖表，大家應該會發現，房市、利率、匯率、股市有著密不可分的關聯性，這三項金融面的因素，對於整體房價方向的解釋性，會遠比空屋率、房價所得比、甚至人口要來得強很多。

 

■物價指數波動創新高！台灣離通膨不遠嗎？

再來我們要談談物價的波動。相信大家最近都有感覺到這一波物價的上漲。根據主計總處資料顯示，2021年1-11月物價指數與一年前相比。

  1. 交通及通訊類6.15%→主因國際油價居高，油料費上漲、機票價格上漲所致
  2. 食物2.29%→主因受天候影響，水果及肉類、蛋類蔬菜價格分別上漲、國際原物料上漲
  3. 成衣1.81%→成衣價格上漲
  4. 教養娛樂1.12%→主因國內旅遊隨疫情趨緩而回溫
  5. 居住0.87%→家庭用品及房租分別上漲

交通通訊類的上漲，主要是運費、油價、海運、空運等等，居住的上漲則偏向是房租的上漲，2021年11月整體的通膨年增率大概在2.62%。

 

2.62%者個數字到底高不高呢？接下來是不是應不應該買房抗通膨？台灣的消費者物價指數CPI相較與往年，創下了10年來的新高。

但是如果與世界主要國家相比，歐元區4.9%、德國6%、美國是6.8%。而日本的央行，把消費者物價指數2%定為目標，要印鈔印到物價指數達到2%才停止。台灣物價指數年增率並非相當高。

因此，2%消費者物價指數CPI年增率，其實沒有太大的問題。至於是否要買房抗通膨，我覺得在通貨膨脹並不嚴重的情況下，先考慮政策會比較好，畢竟未來的政策，對於多房者的影響會比較大。

不過，國際貨幣基金會警告，今年將進入通膨高風險階段，會有「缺工→物價上升→調工資→再次物價上升」的螺旋上升現象，因此預期美國可能最快六月後會啟動升息。而台灣依照以往的慣例，可能會落後一季或兩季才會升息，升息的幅度可能會是美國的一半。

 

■美國升息抗通膨勢在必行 台灣升一碼會衝擊房市嗎？

如果台灣跟著美國升息、貸款利率調升，對購屋者的貸款壓力會增加多少呢？

目前台灣的通膨率並不高，最嚴格的情況，應該是台灣央行在年底時跟進升息一碼，一碼是多少？是0.25%，也就是你可以想像目前房貸利率是1.31%，可能會調整到1.56%，絕對不是很多電視名嘴用3%、3.5%來計算利率的程度。

以30年期還款期限來計算，每1千萬的房貸、每月大概會需要多付1193元。感受上並不明顯，因此對房市的衝擊也不會那麼強力。

 

■影響房市的因子！ 房價下跌三大警示

不過要提醒的是，央行不會利用升息來打房，但會針對貸款的成數直接作調控，貸款成數的調整，會遠比微幅的升息，對房市影響大很多。

你想知道未來的房價會不會下跌，可以注意一下以下這三個警訊

  1. 現在是不是要從升息循環轉為降息循環
  2. 股市有沒有轉長期空頭
  3. 台幣是不是要持續的貶值

這三個訊號出現的時候，房價應該是跌定了，但如果沒有，就真的不用想太多了。

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買家賣家對房價共識難喬、央行今年又升息定了！有「購屋、換屋」剛性需求該怎麼辦？

中央社中央社

房市熱烘烘，眼看房價高漲，有自住需求民眾愈看愈焦急，決定咬緊牙關買房，以免再等下去就高攀不起；不過央行已表明 2022 年預計升息，當貨幣政策方向改變，房貸族荷包恐縮水，投資理財又該如何操作，盤點 5 件你該知道的事。

2020 年底至今，央行接力祭出 4 波選擇性信用管制，力道逐步加強，但房市交易依舊熱絡。

探究背後原因，台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真分析，除了年底前購屋需求出籠，首購、換屋等剛性買盤進場，而國內物價蠢蠢欲動，不動產被認為具有保值、抗通膨效益，也帶動換屋與置產族群積極搶進。

不過央行總裁楊金龍在 2021 年底的記者會上，已明確定調 2022 年的貨幣政策基調「一定朝緊縮方向走」，暗示今年將會升息；他也特別提醒，首購族應注意利率風險，提前做好財務規劃。

當央行升息，房貸族荷包恐怕跟著縮水

央行調升政策利率將連帶影響房貸利率，這也是楊金龍一再提醒民眾「利率並非永遠不變」的原因；購屋前，除了衡量自身財務能力，也要考量利率走升後的情境。

至於利率會升多少？2020 年爆發 COVID-19 疫情後，央行為了穩住市場信心、助企業度過難關，宣布降息 1 碼；如今台灣景氣強勁復甦，去年經濟成長率突破 6%、創下 11 年新高，楊金龍表示，會在適當時機把利率調回來。

換言之，當央行貨幣政策走向緊縮，升息幅度「至少 1 碼」。

若以購買總價新台幣 1500 萬元的房屋、貸款 1000 萬元、分 20 年期，以單一利率1.33% 試算，平均每月本息平均攤還金額為 4 萬 7477 元。

假如房貸利率跟著調升 1 碼、變為 1.58%，則每期房貸金額將增至 4 萬 8263 元，每月多了 1146 元，一年就增加了近 1.4 萬元的支出。若貸款總額更高、升息幅度更大，房貸族群增加的支出也將更為沉重。

若仍有買房打算，財務規劃要注意哪些事？

儘管房價迅速攀高，部分民眾基於人生階段的規畫，仍會有購屋、換屋的剛性需求；面對高漲房價以及利率變數，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧提醒，財務規劃不能太緊繃，申貸行則不妨找薪轉戶或有信用往來的銀行，或許能有較優惠的利率或貸款成數。

江怡慧指出，這半年來房價上漲太快，出現一個特殊狀況，銀行估價跟不上房價上漲的速度，可能導致原本以為能貸到 1000 萬元，實際上只有 800 萬元。

此外，政府祭出多項房市管控措施，調降部分族群的貸款成數、取消寬限期，購屋民眾務必衡量自身財務狀況並預留空間，「財務不能抓到很緊繃，沒有彈性也不好」。

而民眾挑選銀行承做房貸時，江怡慧建議，找薪轉戶、信用卡配合的銀行，可能因為信用紀錄良好，有小小的空間可以更優惠。

央行升息對房市有什麼影響？房價會續漲嗎？

面對高漲房價，不少人認為升息才是澆熄房市熱度的關鍵，不過江怡慧指出，升息與否不是決定房市走向的單一因素，資金水位寬鬆、持有成本低，以及原物料大漲、營建成本飆高，都是支撐房價居高不墜的原因。

劉佩真也說，即便央行未來 1 年升息 1 碼，利率只是從歷史低點向上緩慢爬升，對房市的實質影響有限；真正要對房市造成實質影響，可能得到 2023、2024 年，利率有比較大幅度的變化，影響才會較顯著。

去年房價漲勢猛烈，買賣雙方對價格認知差距拉大，劉佩真認為，房價已經處在高原期，接下來買賣雙方要磨合出價格共識，交易時間將會拉長，而且政府房市管控措施全面升級，也會讓市場降溫，預估 2022 年房市轉呈高檔整理，價格仍會緩步上揚，只是增幅不會像去年下半年這麼明顯。

如果升息，選擇性信用管制措施會退場嗎？

央行升息將讓買房成本增加，不過劉佩真認為，央行選擇性信用管制不會就此退場，「央行還是會持續管控，甚至會等到房市過度冷卻，才會鬆手」。

劉佩真指出，資金多與利率低是支撐房市熱度的關鍵，從資金面來看，市場資金依舊寬鬆，而且政府加碼投資台灣三大方案，意味台商資金回流的浪潮還會延續，有助於工業地產、商用不動產交易續熱。

至於利率面，假設美國聯準會第 2 季升息，台灣則可能落在下半年，就算升息 1碼，也是偏低水準，「要改變房市多頭市場，還不太容易」。

回顧上一波房市大多頭，央行 2010 年至 2014 年共祭出 4 波選擇性信用管制，劉佩真表示，其實 2015 年房市就已經冷卻，但央行直到 2016 年房地合一稅上路、房市冷颼颼，才宣布退場。

劉佩真認為，這波房價上漲非常猛烈，部分區域甚至 1 年內漲幅逾 2 成，引發居住正義的探討；也因此，央行在處理選擇性信用管制態度會更謹慎，2022 年也不見得會退場。

利率走高，民眾該如何投資理財？

不動產長期被視為保值、抗通膨的標的，也因此當國人有足夠資金，往往就想要投入房地產。

不過利率逐漸走高，香港戴德梁行（台灣）董事總經理顏炳立日前表示，雖然市場開價「群魔亂舞」，真正成交還是謹慎保守，房市有熱度、但不會漲到雞犬升天。

顏炳立進一步指出，現在的房市買氣主要靠剛性需求支撐，等到自用型、購買蛋白區的需求結束後，交易量就會縮水；當房市沒有量，房價未來就不易漲，如果基於投資考量，大筆資金砸下去卻只有 2.5% 的報酬收益，並不是好選擇。

展望 2022 年投資趨勢，台股仍是許多人的選擇。台新投顧總經理李鎮宇分析，美股不會有 2021 年好，上方空間有限，台股則從 2021 年的「百家爭鳴」走向 2022年「半導體日不落」，因為人工智慧（AI）運用領域正快速擴散，以及 5G、雲端計算、物聯網、電動車背後都少不了半導體。

李鎮宇表示，半導體產業在美中對抗大局之下，已經鞏固領先地位，加上新技術應應用廣、資本支出爆增等因素，可以預期「半導體領軍台股上看兩萬點」。

至於外幣配置，凱基銀行分析，2022 年上半年市場對聯準會升息的預期持續升溫，上半年應以持有美元為主；下半年聯準會若開始升息，預估歐元、英鎊、澳幣、紐幣及南非幣等非美貨幣有機會出現一波反彈行情，投資人可觀察當時狀況，考慮酌量將美元轉換至非美貨幣。

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【央行升息在即，房市首購族挫在等】學者：台灣年輕人超過5成薪資都在繳房貸，他們怎麼辦？

（本文經合作夥伴 中央社 授權轉載，並同意 CitiOrange 編寫導讀與修訂標題，原文標題為 〈房貸族注意 央行 2022 年擬升息民眾該知道的 5 件事〉。首圖來源：shutterstock）

 

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💥買預售屋程序:

1.賞屋：可預付小訂5～10萬保留房屋，會拿到建商給的紅單

2.繳交：訂金，簽約金和開工款，帶預售屋買賣契約書回家審閱5～7 天

3.結構工程款：收費有兩種    a.按工程進度分期繳納   b.按月繳納

4.對保：確認貸款種類，利率，攤還方式等等

5.過戶：建商領到使用執照後六個月內完成

6.用印完稅：買賣雙方用印契約書，建商和買方各自負擔完稅款項及相關規費

7.交屋：可自找專業驗屋人員來驗，發現瑕疵，可扣下「交屋保留款5％」，待建商完成，銀行才能撥款。

XD: 只要搞懂買預售屋的流程,會發現買預售屋就跟買菜一樣簡單，祝大家能趕快買間屬於自己的房子哦！！（利豐財務菜鳥：Lisa）
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我們都從懵懂的少年人
蛻變成穩重的「成年人」，
但不論過了多久、走過多少歲月，

學會以下這 13 條社會潛規則：

１.站對位置非常重要。
          這個不僅僅是說跟對人，而是包含了你的朋友圈，你心中的榜樣。你得有幾個一直在你身邊的朋友，你更需要不斷更新你的交際圈。

只有那些真正優秀的人才能給你更多裨益，
這裨益不僅僅是金錢。

 
２.很多事情，很多時候，別說話。
就像是不做事你無功無過——
不說話你就無欲無求。慢慢體會吧。


３.尊重你的領導者。
        任何時候，領導者都是對的。
如果領導者錯了，他更需要看到你執行
他錯誤指示時候的行動力，什麼不恥下問、敢於指出錯誤，這些都是教科書。

 
４.領導者交給你的任務，
慢慢做，做好了檢查三遍。
腦子一熱當天完成任務，

領導者會讚揚你效率高？他只會思考你做得不認真，除非這個項目真的有 deadline


５.你得讓領導者知道自己的狀況
     你所有的心思，所有的動作，包括你的不滿，你的勤勞，領導者都知道的，但是你不說，你就拿著 15K幹著 30K的活吧。

有什麼東西你就說出來，你站在自己的立場考慮自己的收入，考慮自己的感受，好的領導者會大發慈悲的。
你得讓領導者知道你多需要他，
他才會反饋你他也需要你。

 
６.職場上，勇敢說不。
     除了你的直接主管，其他人，你想說不就說不。
沒有人能差遣你，但是人家通過主管命令你了，
你就做吧。
記住，在職場，你不為公司，
不為自己，不為項目，你只為你的主管工作


７.提防別人
      人性充滿了弱點，但同時也要相信世界
社會還有善意。這個需要自己把握。

 

８.別浪費感情給不值得的人
恨一個人，
看看他五年後還會不會在你的生命裡，

不要浪費了自己的表情與感情
給不值得的人。

 

９.與其討好別人，不如修繕自己。


10.培養自己一個愛好，他會給你帶來圈子，
壓力的釋放，做人的快樂


11.能用錢解決的，都是小事情。 所以要賺錢。

除了我們純粹的精神追求，心底的一些柔軟的東西，其他任何事情，最終都導向錢，沒有錢，屁都不是。



12.有些東西失去了，
那就失去吧
有些老朋友像是童年的衣服，

留念，但是穿不了了，

有些偶像突然近身看到，

懷念，但是不愛了。

有些道理親身遭遇了，

如此，不信了。有一句話說，

我們慢慢都變成了自己最討厭的人，

其實不是的，

當初自己的討厭也只是片面，

不知人間疾苦而已。

 
13.謹記自己的初心
無論你因為什麼而屈服於現在的生活，

你得要在心中放一塊位置給初心，

這份初心是你的夢想，

是你做人一次最大的意義，

是你不害怕現在，

不畏懼未來的動力。

是你不妥協的資本。
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女人，一定要健康，一定要好好打扮，一定要靠自己好好賺錢。

當你身材好、氣質好、又不差錢的時候，你就會恍然大悟，哪有時間患得患失，哪有時間猜東猜西，哪有時間揣摩別人，哪有時間留戀過往。
如何成為一個優秀的女人，以下幾點方法，希望對你有所幫助。

一、堅持做喜歡的事
真正的熱愛，就是無論重新開始多少次，我都願意！只有找到自己真正喜歡的事情，你的人生才會更有意義！

喜歡讀書，就抽空多讀幾本書，你所翻閱的每一張紙，看到的每一個字，都是你日後發光發亮的基石， 喜歡賺錢，就積極努力的學習理財知識，從一點點的小錢開始，慢慢來就會有更大的收穫。

只有當你做自己喜歡的事，並且做成功了，它帶給你的成就感和滿足感是其他任何事都無法替代的。

二、不輕易抱怨
抱怨的人，渾身戾氣，生活態度消極悲觀，容易讓自己悲傷中反反复复受傷。
身邊的人，沒有人會喜歡你的抱怨，會願意聽你的消極情緒，沒有人能真正的感同身受，不妨停止抱怨。

當心情不好的時候，不如試著轉移注意力，做一些可以的讓自己放鬆，感到舒服自在的事情，以此來發洩內心的不滿。

三、發自內心的說謝謝
發自內心的感謝他人，讓他人感受到你的溫暖和美好，讓自己通過說謝謝不斷的增強感恩的意識，更加熱愛生活。
經常說謝謝的人，生活幸福感遠遠高於從不說謝謝的人，不要輕易忽視和辜負小事情帶給你的成就感。

四、從不吝嗇誇獎
發自內心的去讚賞他人，真誠的去誇獎他人，發現身邊人身上的美好，會讓自己覺得很充實很開心

五、享受獨處
真正的獨處，是與心靈的交流，是與靈魂的對話，而不是一個人待著無所事事，那不是獨處，那是浪費！

很多時候，我們急於去證明自己，急於去融入可能並不適合我們的圈子，急於卻成為群體的一部分，急於合群，卻忘記了最重要的是自己！

六、定期存錢
你有多少錢，就有多少底氣！
錢在很多時候，是自由的象徵，是代表著你的話語權和決定權！
每個月的工資固定存一部分，剩下的用於日常生活，平時也要懂得開源節流。
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一・ 受教：懂得接納不同意見，否則難以繼續向上升遷

        意指願意傾聽、接受不同的意見，同時能正視自己的不足，付諸實際的改變。當你具備這樣特質時，自然有更多人願意教導你，進步速度也會增加，建立起更堅固的人際關係。而良好的人際關係，就能決定一位工作者的成就。
         
         職場上同事或主管的意見不合你意，如果能換位思考，而不是任何場合都想「爭輸贏」，不只能減少冒昧頂撞他人的機率，更重要的是能從主管和同事的角度看事情。

       接著，你可以反過來帶領對方，進而取得自己想要的結果。具體做法是先贊同，讓對方不會認為你充滿攻擊性，再藉由提問、而非直接給出建議的方式，讓他停下來並仔細想想自己的看法或意見。
       
問題的型式可避開質問「為什麼」，聚焦在「怎麼做」和「做什麼」，減少對方認為被挑戰的感覺。

二・挖掘新的熱情：透過學習新領域，重新找尋定位和動力

       職涯要走得長遠，必須學會從既定的工作挖掘出新的熱情，最有效的方法，就是不斷重新定義自己。
        
       你現在的職位上，你還能「做什麼」，才有辦法持續翻新定位，找到更多提高自我價值的方式？ 只要把這個問題放在心裡，持續精進，熱情就會反覆被點燃

三・不抱成見：不用刻板印象來識人，用於每個地方的職場文化

        對於各國的工作文化，都不要抱持任何成見。由於每個人對特定職場文化，多少都會有既定想像，例如日本人一板一眼、美國人比較沒有階級意識，可能會不自覺抱怨這些跟自己不一樣的地方，或擅自認為對方就是有這些想法。
          
         事實上，每一位工作者在意的領導特質，其實是非常類似的，例如都想跟隨願意理解自己的主管。因此，與其在意這些文化的刻板印象，還不如敞開心胸和每一個員工溝通。

四・吃虧真的會占便宜：退一步換取更多信任

      創造被人利用的價值：原因是多做並不代表吃虧，反而會讓對方產生「拿人手短」的感覺，甚至會更願意相信你是來解決問題。

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30歲後你會站在哪裡？想脫離「貧性循環」，就必須打造自己的「印鈔機」》的作者狄驤說：「如果三十歲前，你仍看不清這事實，即使你每天吃泡麵省錢，你也只會「愈省愈窮」。相信我，當你出國度假或蹺腿看電視時，你的印鈔機仍日夜不停地為你印鈔，這才是脫離「貧性循環」的最佳方案。」。

如果只是每個月領固定的薪水，那麼要讓自己脫離貧窮幾乎是不可能的事，更別說讓自己財務自由了，以下是六個你應該要懂得致富思維。

一、你口袋裡的一百元，只是一張紙

狄驤指出：「你擁有的鈔票愈多，並不代表你的財富就會跟著增值，唯有『資產』才能讓你真正脫離貧窮又痛苦的上班族行列」。
鈔票會增值也會貶值，面額一百元的鈔票不代表它真的值一百元，但是擁有資產卻會讓你的財富不斷增值，換句話說，致富的關鍵便是替自己買進「大量資產」。

二、害怕沒錢的人，才是窮人

如果你不是很有錢，就更不用害怕會沒錢，因為你身上的錢本來就不多。致富的重點不在於你省了多少錢，而是你替自己增加了多少收入，換句話說，開源比節流還要重要。

三、「貧性循環」像高血壓，悄悄地吃掉你的人生

什麼是貧性循環？
當你的薪水趕不上你日常生活中的開銷，而你卻仍然超支，花費超過自己所能負擔的水準，導致自己越來越貧窮，陷入一種惡性循環，這樣的行為可以稱為貧性循環。
想跳脫「貧性循環」的陷阱，關鍵便是想辦法替自己打造一台印超機。

四、富人的財富，都來自非勞務收入

富人的財富多半都來自非勞務收入，也就是所謂的持續性收入。

什麼是持續性收入？
任何你所花費的努力，讓你只要努力工作一次，就能在之後的幾個月、甚至幾年內，產生穩定不間斷的收入，這種收入就可以稱為是持續性收入。這種收入最難能可貴，例如投資房地產等等，每個月都會收取一定的收入。
致富的關鍵便是想辦法讓自己的持續性收入越來越多，而不單單只有靠每個月薪水的一次性收入。

五、你付出的只是價格，得到的卻不是價值

《30歲後你會站在哪裡？想脫離「貧性循環」，就必須打造自己的「印鈔機」》的作者狄驤指出：「如果你三十歲前仍學不會，看清楚價格和價值的差別，那麼，你在股市、房市、基金、外幣或期貨等賭盤裡，輸掉人生的機率，等於是百分之百。總之，世上只有窮人和笨蛋，才會以為自己付了十萬元買到的東西，就永遠有十萬元的價值」。

六、再苦也要打造自己的印超機

即使現在的你礙於現實的壓力，仍然在某家公司付出勞力上班取得薪水，但如果你想真正的獲得財務自由，一有時間就必須替自己打造一個系統，例如學會每年至少投資報酬率超過10%的投資法，或是你選擇自己創業當老闆，那麼這家公司的股份就是你最大的資產。

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讓自己擁有一個會讓錢自己流進來的系統，等於是擁有了一台印超機，在你出國遊玩或是旅行的時候，它仍然可以替你持續創造收
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您知道您的股票，需不需要繳二代健保補充保費呢?


從110年1月1日開始，二代健保補充保費費率由1.91%調漲至2.11%，而門檻為單筆達2萬元以上。所以投資人參與除權息拿到的股利所得，只要單筆給付達2萬元以上，就需要繳納二代健保補充保費。

對於一般小資族，如果可以適當將股票分散在不同個股，只要單一股票的股利小於2萬元，就不會被課到這個費用喔。

而對上百張以上的大戶，是免不了被課到這筆費用的。但是小資族是可以用技巧省下這個費用的,


我提供一個試算，算算您的股票最多可以買多少張(股)，而不必達到需繳納這筆補充保費的臨界點。


首先，我們先了解一下，什麼是「股利」，股利包含「現金股利+股票股利」，而現金股利是以實際所發現金乘以股數計算，股票股利是以股票面額10元為基準計算。


例如:合庫金今年發現金股利為0.85元，股票股利為0.2元。若依標準算法，這代表每一股合庫金可得股利為0.85+0.2=1.05元。每一張合庫金發股利1000*1.05=1050元。若要使股利上限為19999元(2萬元開始需繳補充保費)。則最多可存合庫金19999/1.05=19046股=19.046張。


但是真正每張合庫金所發的現金其實只有0.85*1000=850元，股票股利0.2元，是指在10元面額中發0.2元股票，亦即發給0.2/10=0.02=2%的股數，所以每張股票(1000股)會發1000*0.02=20股。若合庫金股價為18元，則這20股相當於發20*18=360元。所以總股利相當於等值現金850+360=1210元。


但是依標準算法，股利的總和計算0.85+0.2=1.05，每張股票的總股利為1.05*1000=1050元。


依等值現金算法，股利是1210元，依標準算法，股利是1050元。究竟哪個對呢?


其實都對。但是等值現金算法比較接近真實的股利，因為是以市價計算。標準算法是以面額10元計算。


那麼這個跟繳補充保費又有什麼關係呢?

其實很有關喔!!像每張合庫金實際股利是1210元，但被視為以1050元來課補充保費，是划算的。


有不划算的嗎?有，我們以另一個例子來算。

例如:臺企銀股價9.5元，今年發現金股利0.1元，股票股利0.34元。以標準算法，總股利為0.1+0.34=0.44元，每張股票的總股利為1000*0.44=440元。以等值現金算法，每張股票的總股利為0.1*1000+34*9.5=423元。


像每張臺企銀實際股利是423元，但被視為以440元來課補充保費，是不划算的。


也就是說，股價在10元以下的股票，若發放股票股利，對於被課補充保費，是不利的，因為會把它當做10元來課保費。反之，股票在10元以上的股票，若發放股票股利，對於被課補充保費，是有利的，而且股價愈高愈有利，因為不管股價多高，永遠都是被當作10元為基準來課保費的喔!!


所以，我不建議買10元以下的股票，因為真的在計算課稅或補充保費上，是比較吃虧的呢!!


再來，究竟該買幾股才不會超過2萬元股利呢?


簡單以一個公式表示，假如某股票今年發放現金股利為x元，股票股利為y元，總股利為x+y元，最多可買股數為z


則z=19999/(x+y)

以合庫金為例，z=19999/(0.85+0.2)=19046股=19.046張。

以臺企銀為例，z=19999/(0.1+0.34)=45452股=45.452張。


其他股票也可以依此類推計算喔!!


祝大家投資愉快!!

疫情早日見曙光!!

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